A jogi útvesztőben: 3 gyakori társasházi probléma és a megoldásuk

A társasházakban sokszor a jogi kérdések okozzák a legnagyobb fejtörést. Kinek a felelőssége a csőtörés? Mit tehetünk a hangos szomszéddal? Ezek a kérdések nap mint nap felmerülnek. Jogos a kérdés: mit mond a törvény? A Procontor szakértő csapata három gyakori problémán keresztül mutatja be, hogyan kezelhetők ezek a helyzetek jogilag helyesen.

1. Zajongás és konfliktusok a házirenddel:

Házirend megszegése és zajkonfliktusok kezelése

A zajongás és a házirend megszegése a társasházakban gyakori konfliktusforrás. A helyzet hatékony kezelése érdekében fontos, hogy a lakóközösség és a közös képviselő tisztában legyen a jogi és a gyakorlati lépésekkel, amelyek a probléma megoldásához vezethetnek. A jogszabályok és a belső szabályzatok világosan meghatározzák a teendőket, így elkerülhetők a felesleges viták és a súlyosabb konfliktusok.

A házirend jogi keretei

• A társasházi házirend nem csupán egy javaslatgyűjtemény, hanem kötelező érvényű szabályzat. Kiegészíti a társasház alapító okiratát, és részletezi a lakók jogait és kötelezettségeit a közös tulajdon használatára vonatkozóan. A házirendet a társasház közgyűlése fogadja el, és módosítani is csak közgyűlési határozattal lehet. Ezért, ha valaki megszegi a házirendet, az nem csupán a lakóközösséggel szembeni tiszteletlenség, hanem a közgyűlési határozat semmibe vétele is.

• A leggyakoribb szabálysértések közé a zajongás tartozik. A jogszabályok, mint például a szabálysértésekről szóló törvény, előírják, hogy a csendháborítás, különösen a 22 és 6 óra közötti időszakban, szabálysértésnek minősül. Ezen kívül a társasházak maguk is meghatározhatnak további csendes időszakokat.

Milyen lépéseket lehet tenni?

A konfliktuskezelésben a fokozatosság elve a leghatékonyabb. Először érdemes megpróbálni a problémát békés úton rendezni.

• Szóbeli figyelmeztetés: A legegyszerűbb és leggyorsabb lépés, ha a zaj forrását okozó lakót szóban figyelmeztetjük. Lehet, hogy nem is tud a problémáról, és a helyzet így azonnal megoldódik.

• Írásbeli felszólítás: Ha a szóbeli figyelmeztetés nem vezet eredményre, a közös képviselő írásos felszólítást küldhet a lakónak, hivatkozva a házirend vonatkozó pontjára. A felszólításban érdemes konkrét időpontokat és eseményeket megjelölni, valamint tájékoztatni a lakót a jogi következményekről.

• Közgyűlési határozat: Ha a probléma továbbra is fennáll, a közös képviselőnek a következő közgyűlésen javaslatot kell tennie a helyzet megoldására. A közgyűlés a házirend megszegése miatt bírságot szabhat ki a lakóra, ha a házirend ezt lehetővé teszi. A pénzbírság bevétele a társasház közös kasszáját gazdagítja.

Jogi lépések

Ha a belső eljárások nem hoznak eredményt, a lakók és a közös képviselő jogi lépéseket is tehetnek.

• Rendőrségi feljelentés: Ha a zajongás a csendháborítás jogszabályi definíciójának megfelelően történik (pl. 22 óra után), a rendőrséghez lehet fordulni. A rendőrök helyszíni szemlét tartanak, és ha a szabálysértés megállapítható, bírságot szabhatnak ki a zajongóra. A rendőrségi beavatkozásnak preventív hatása is van, és az ismétlődő problémák esetén különösen hasznos.

• Bírósági eljárás: Végső esetben, ha a zajongás vagy a házirend megszegése súlyos és rendszeres, a társasház polgári pert indíthat a lakó ellen. A bíróság kötelezheti a lakót a károkozás megtérítésére és a jogsértő magatartás megszüntetésére. A jogi eljárás költséges és időigényes, ezért ezt a lépést csak a legvégső esetben javasolt megtenni.

2. A közös költség nem fizetése:

A közös költség nem fizetése: jogi lépések a tartozás behajtására

A közös költség fizetésének elmaradása komoly problémákat okozhat egy társasház életében, hiszen a közösség bevételei veszélybe kerülnek. A tartozás miatt elmaradhatnak a karbantartások, a felújítások, és az épület állaga romlani kezdhet. Ezért a közös képviselőnek és a lakóközösségnek minden jogi eszközt meg kell ragadnia a tartozások behajtására. A jogi lépések nem a lakó személyes támadásai, hanem az egész közösség érdekeit szolgálják.

A behajtás jogi lépései

A tartozás behajtása során a fokozatosság elvét érdemes követni. A cél a probléma minél gyorsabb és költséghatékonyabb megoldása, lehetőség szerint a bírósági út elkerülésével.

• Fizetési felszólítás: Az első és legfontosabb lépés a fizetési felszólítás írásban történő kiküldése. A felszólításban pontosan meg kell jelölni a tartozás összegét, a felhalmozódás idejét és a fizetési határidőt. Fontos, hogy a felszólításban hivatkozzunk a Társasházi Törvényre és a társasház alapító okiratára, illetve a házirendre, amelyek előírják a közös költség fizetésének kötelezettségét. A tértivevényes levél útján történő kézbesítés jogi bizonyítékul szolgálhat a későbbiekben.

• Közjegyzői fizetési meghagyás (FMH): Ha a fizetési felszólításra a lakó nem reagál, vagy nem rendezi a tartozást, a következő lépés a közjegyzői fizetési meghagyás kezdeményezése. Ez egy gyors és hatékony eljárás, amely nem igényel bírósági tárgyalást. A közös képviselőnek a közjegyzőhöz kell fordulnia a tartozás igazolásával. Ha a lakó 15 napon belül nem mond ellent a fizetési meghagyásnak, az jogerőre emelkedik, és végrehajthatóvá válik. Ez azt jelenti, hogy a bírósági végrehajtó eljárhat a tartozás behajtása érdekében.

• Végrehajtás: Ha a fizetési meghagyás jogerőre emelkedett, a közjegyző végrehajtási záradékkal látja el, és a végrehajtó megindíthatja az eljárást. A végrehajtás során a tartozó jövedelméből, bankszámlájáról vagy ingatlanából vonható le az összeg. Súlyosabb esetekben a végrehajtó a lakás árverezését is kezdeményezheti a tartozás kiegyenlítése érdekében. Fontos megjegyezni, hogy a végrehajtási eljárás során felmerülő költségek a tartozót terhelik.

Miért a közösség érdeke a jogi lépés?

• Sokan tartanak a jogi lépésektől, mert nem akarnak rossz viszonyt a szomszédokkal. Azonban fontos, hogy a közösség tagjai megértsék: a tartozás elengedése, vagy a behajtás elmulasztása az összes többi, becsületes lakót sújtja. A nemfizetők helyett a fizetőknek kell állniuk a társasház kiadásait, ami akár a közös költség emeléséhez is vezethet. A jogi lépések alkalmazása egyértelműen jelzi a lakóknak, hogy a közös költség fizetési kötelezettség, nem pedig választható juttatás, és a közösség védi a saját érdekeit.

3. Felújítási viták és a közgyűlési határozatok:

Közgyűlési döntéshozatal és a szükséges szavazati arányok

• A felújítási projektekről közgyűlési határozattal kell dönteni. A döntés elfogadásához szükséges szavazati arány a felújítás jellegétől függően változhat.

• Egyszerű többség (a jelenlévők több mint 50%-a): Elegendő az olyan kisebb felújítások és karbantartások elrendeléséhez, amelyek a társasház alapító okiratában vagy a szervezeti és működési szabályzatában (SZMSZ) nincsenek külön rögzítve. Például, ha a folyosói világítás LED-esítéséről vagy a lépcsőház festéséről van szó, az egyszerű többség elegendő.

• Kiemelt többség (legalább a tulajdoni hányad 2/3-a): Szükséges a nagyobb, szerkezetileg is lényeges beavatkozásokhoz, például a tetőcseréhez, homlokzati hőszigeteléshez, lift felújításához, vagy az épület bővítéséhez. A törvény védi a tulajdonosokat, ezért ezekben a kérdésekben a közgyűlési határozatnak meg kell szereznie a tulajdoni hányad kétharmados többségét.

Mi történik, ha egy lakó nem ért egyet a döntéssel?

Ha egy lakó nem ért egyet a közgyűlési határozattal, a törvény biztosítja számára a jogorvoslat lehetőségét.

• A közgyűlési határozat megtámadása:

  A lakó, aki a határozattal nem ért egyet, a közgyűléstől számított 60 napon belül bíróságon megtámadhatja a határozatot. A bíróság eljárása során a lakónak bizonyítania kell, hogy a határozat a jogszabályokba, a társasház alapító okiratába vagy az SZMSZ-be ütközik, vagy a határozat meghozatala nem volt jogszerű (például nem volt meg a megfelelő szavazati arány).

• Fizetési kötelezettség:

  Fontos azonban, hogy a határozat megtámadása nem mentesíti a lakót a fizetési kötelezettség alól. Amíg a bíróság nem hoz jogerős ítéletet, addig a közgyűlési határozat érvényes és végrehajtható, így a lakónak be kell fizetnie a rá eső részt a felújítási alapba. Ha a lakó nem tesz eleget a fizetési kötelezettségének, a társasház végrehajtási eljárást indíthat ellene a fizetési meghagyásos eljárás révén.

• Bírósági ítélet:

  Ha a bíróság a lakónak ad igazat, és megsemmisíti a közgyűlési határozatot, akkor a társasháznak vissza kell fizetnie a lakónak a már befizetett összeget.

• A jogi keretek világosak: a többség dönt, és a kisebbségnek alkalmazkodnia kell, de van lehetősége a jogi fellépésre, ha a döntés jogszerűtlen. Ez a rendszer biztosítja, hogy a társasházak működőképesek maradjanak, és ne bénuljon meg a felújítások folyamata egy-két lakó ellenvetése miatt.